5 géneros de REITs y de qué manera invertir en ellos
Más o menos el 24 por ciento de las inversiones de REIT son en centros comerciales y tiendas minoristas independientes. Esto representa la mayor inversión individual por tipo en E.U.. Cualquiera que sea el centro comercial que usuales, probablemente sea propiedad de un REIT. Al estimar una inversión en bienes inmuebles minoristas, uno primero debe examinar la industria minorista en sí. ¿Es financieramente saludable en el presente y cuál es la perspectiva para el futuro?
Es importante rememorar que los REIT minoristas ganan dinero con el alquiler que cobran a los inquilinos. Si los minoristas están experimentando inconvenientes de flujo de efectivo debido a las bajas ventas, es posible que puedan retrasar o aun incumplir esos pagos mensuales, y ocasionalmente ser forzados a la quiebra. En ese instante, es necesario localizar un nuevo inquilino, lo que jamás es simple. Por consiguiente, es vital que invierta en REIT con los inquilinos de ancla más sólidos posibles. Estos incluyen tiendas de comibles y mejoras para el hogar.
En el momento en que haya realizado su evaluación de la industria, debe concentrarse en los REIT. De la misma manera que cualquier inversión, es esencial que tengan buenos beneficios, balances sólidos y la menor deuda posible, singularmente en un corto plazo. En una economía pobre, a los REIT minoristas con esenciales posiciones en efectivo se les presentarán ocasiones para adquirir buenos bienes inmuebles a precios bajos. Las empresas mejor gestionadas van a aprovechar esto.
Dicho esto, existen preocupaciones a más largo plazo para el espacio REIT minorista en tanto que las compras cambian poco a poco más on line en comparación con el modelo de centro comercial. Los propietarios del espacio han continuado creando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos orientados al comercio minorista, pero el subsector está bajo presión.
REIT Residencial
Estos son los REIT que poseen y operan edificios de pisos de alquiler multifamiliares, así como viviendas prefabricadas. Tratándose de invertir en este tipo de REIT, se deben tomar en consideración múltiples factores antes de saltar. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a estar donde la casa está a su alcance. Es bajo en relación al resto del país. En lugares como N. York y Los Ángeles, el alto costo de las viviendas individuales obliga a más personas a arrendar, lo que aumenta el costo que los propietarios pueden cobrar cada mes. Como resultado, los REIT residenciales más grandes tienden a centrarse en grandes centros urbanos.
En cada mercado específico, los inversores deben buscar la población y el crecimiento del empleo. En general, cuando hay una entrada neta de personas en una urbe, es por el hecho de que los trabajos están disponibles y la economía está medrando. Una caída en la tasa de vacantes así como el incremento de alquileres es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras que la oferta de apartamentos en un mercado particularmente continúe baja y la demanda siga incrementando, los REIT residenciales deberían marchar bien. De la misma manera que con todas las compañías, las que tienen los cómputos más sólidos y el capital más libre normalmente hacen lo mejor.
REIT de salud
Los REIT de atención médica serán un subsector interesante para observar a medida que los estadounidenses avejentan y los costos de la atención médica prosiguen aumentando. Los REIT de atención médica invierten en bienes raíces de centros de salud, centros médicos, centros de enfermería y casas de retiro. El éxito de esta inmobiliaria está de forma directa ligado al sistema sanitario. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tarifas de ocupación, los reembolsos de Medicare y Medicaid, así como el pago privado. Siempre y cuando la financiación de la asistencia sanitaria sea un signo de interrogación, asimismo lo son los REIT de asistencia sanitaria.
Las cosas que debe buscar en un REIT de atención médica incluyen un grupo diversificado de clientes del servicio, así como inversiones en diferentes tipos de propiedades. El enfoque es bueno hasta un punto, pero también lo es la distribución del riesgo. Generalmente, un incremento en la demanda de servicios de salud (lo que debería acontecer con una población que avejenta) es bueno para los bienes raíces de salud. En consecuencia, aparte de la diversificación de tipo de cliente y propiedad, busque compañías cuya experiencia en atención médica sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso a capital de bajo costo sea alto.
REIT de oficina
Las oficinas de inversión invierten en edificios de oficinas. Reciben ingresos de alquiler de inquilinos que en general han firmado contratos de alquiler a largo plazo. 4 preguntas vienen a la mente para cualquier persona interesada en invertir en una oficina REIT
¿Cuál es el estado de la economía y qué tan alta es la cota de desempleo?
¿De qué forma son las tasas de vacantes?
¿De qué manera es el área en la que REIT invierte a nivel económico?
¿Cuánto capital tiene para adquisiciones?
Trate de hallar REITs que inviertan en fortalezas económicas. Es mejor tener un montón de edificios promedio en Washington, DC, que tener un espacio de oficina principal terrenos en venta Detroit, por servirnos de un ejemplo.
REIT Hipotecarios
Más o menos el diez por ciento de las inversiones de REIT están en hipotecas en comparación con las propiedades inmobiliarias en sí. Las inversiones más conocidas, mas no necesariamente las más importantes, son Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.
Pero solo pues este género de REIT invierta en hipotecas en vez de en acciones no significa que venga sin riesgos. Un incremento en las tasas de interés se traduciría en una disminución en los valores de los libros REIT de las hipotecas, lo que haría bajar los precios de las acciones. Además de esto, los REIT hipotecarios obtienen una cantidad notable de su capital por medio de ofertas de deuda garantizadas y no garantizadas. Caso de que aumenten las tasas de interés, el financiamiento futuro será más costoso, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de tasas de interés bajas con la posibilidad de tasas en aumento, la mayoría de los REIT de hipotecas se negocian con un descuento sobre el valor del activo neto por acción. El truco es localizar el correcto.
Las claves para valorar cualquier REIT
Hay algunas cosas que se deben tomar en consideración al evaluar cualquier REIT. Incluyen los siguientes:
Los REIT son verdaderas inversiones de retorno total. Dan altos rendimientos de dividendos junto con una moderada consideración del capital en un largo plazo. Busque compañías que hayan hecho un buen trabajo históricamente al suministrar las dos.
En contraste a los bienes inmuebles tradicionales, muchos REIT se negocian en las bolsas de valores. Usted consigue la diversificación que ofrece el sector inmobiliario sin estar encerrado en un largo plazo. La liquidez importa.
La depreciación tiende a exagerar la disminución de una inversión en el valor de la propiedad. En consecuencia, en vez de emplear la relación de pago (lo que emplean los inversores de dividendos) para evaluar un REIT, consulte sus fondos de operaciones (FFO) en su lugar. Esto se define como el ingreso neto menos la venta de cualquier propiedad en un año determinado y la devaluación. Simplemente tome el dividendo por acción y divídalo por el FFO por acción. Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
Una gestión sólida hace la diferencia. Busque compañías que hayan existido por un tiempo o cuando menos tengan un equipo de administración con mucha experiencia.
La calidad cuenta. Solo invierte en REITs con grandes propiedades y también inquilinos.
Considere comprar un fondo mutuo o bien ETF que invierta en REIT, y deje la investigación y la compra a los profesionales.
Línea de fondo
El gobierno federal hizo posible que los inversionistas adquirieran proyectos de bienes inmuebles comerciales a gran escala desde mil novecientos sesenta. No obstante, solo en la última década los inversores individuales han adoptado los REIT. Las razones para esto incluyen tasas de interés bajas, que forzaron a los inversores a mirar más allá de los bonos para inversiones que producen ingresos, la llegada de los fondos de inversión y los fondos mutuos centrados en bienes raíces y, hasta la crisis inmobiliaria de 2007-ocho, un voraz hambre en La parte de los estadounidenses de tener REIT de bienes raíces y otros activos tangibles, como cualquier otra inversión en dos mil ocho, sufrió mucho. Pero pese a esto, siguen siendo una genial adición a cualquier cartera diversificada.
