Una guía de inversión inmobiliaria

Esta es una inversión tan antigua como la práctica de la propiedad de la tierra. Una persona comprará una propiedad y la alquilará a un inquilino. El propietario, el propietario, es responsable de pagar la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de la propiedad.

Idealmente, el propietario cobra el alquiler suficiente para cubrir todos los costos mencionados anteriormente. Un propietario también puede cobrar más para producir una ganancia mensual, pero la estrategia más común es ser paciente y solo cobrar la renta suficiente para cubrir los gastos hasta que la hipoteca haya sido pagada, momento en el cual la mayoría de la renta se convierte en ganancia. Además, la propiedad también puede haber apreciado su valor en el transcurso de la hipoteca, dejando al propietario con un activo más valioso De acuerdo con la Oficina del Censo de los EE. UU., Los bienes raíces en este país han aumentado constantemente en valor desde 1940 hasta 2006. una caída durante el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008 a 2010, ahora se ha recuperado y ha aumentado en general

Un inversor debe conocer el mercado en el que está buscando una propiedad o contratar a un experto para que lo ayude. Para los inversores que buscan un flujo de ingresos de propiedades de alquiler, los aspectos más importantes a considerar son la ubicación de la propiedad y las tarifas de alquiler del mercado. En cuanto a la ubicación, muchos alquileres exitosos se encuentran cerca de las principales escuelas. Por ejemplo, si compra una propiedad cerca de una universidad estatal, es probable que los estudiantes quieran alquilarla año tras año. También hay muchas otras características de una propiedad rentable en alquiler, y algunas toman tiempo para aprender.

Hay, por supuesto, manchas en la cara de lo que parece una inversión ideal. Puede terminar con un inquilino malo que daña la propiedad o, peor aún, termina sin tener ningún inquilino. Esto lo deja con un flujo de efectivo mensual negativo, lo que significa que podría tener que luchar para cubrir los pagos de su hipoteca. También está la cuestión de encontrar la propiedad correcta. Usted querrá elegir un área donde las tasas de vacantes sean bajas y elegir un lugar que la gente quiera alquilar.

Una vez que haya encontrado una propiedad ideal en un área donde la gente quiere alquilar, use una calculadora de hipotecas para determinar el costo total de la propiedad con interés. También vale la pena investigar diferentes tipos de hipotecas para asegurar una tasa de interés favorable para su alquiler.

Quizás la mayor diferencia entre una propiedad de alquiler y otras inversiones es la cantidad de tiempo y trabajo que tiene que dedicar a su cuidado. Si no lo desea, puede contratar a un administrador de propiedades profesional. Pero su salario se convierte en un gasto que afecta la rentabilidad de su inversión.

The Flip Side: Real Estate Trading

Este es el lado salvaje de la inversión inmobiliaria. Al igual que los comerciantes de día que están a una distancia de un inversionista de compra y mantenimiento, los comerciantes de bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios de compra y alquiler. Los comerciantes de bienes raíces compran propiedades con la intención de mantenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, con lo cual esperan venderlas para obtener una ganancia. Esta técnica también se llama voltear y se basa en la compra de propiedades que están muy infravaloradas o que están en un área muy calurosa.

Aletas de propiedad pura no pondrán dinero en una propiedad para mejoras; la inversión debe tener el valor intrínseco para obtener una ganancia sin alteración, o no la considerarán. Invirtiendo de esta manera es una inversión en efectivo a corto plazo.

Si un revendedor de propiedades se ve atrapado en una situación en la que él o ella no puede descargar una propiedad, puede ser devastador porque estos inversionistas generalmente no tienen suficiente efectivo para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede llevar a pérdidas continuas para un comerciante de bienes raíces que no puede descargar la propiedad en un mal mercado.

La segunda clase de propiedad aleta también existe. Estos inversionistas hacen su dinero comprando propiedades baratas o a precios razonables y agregando valor al renovarlas. Luego venden la propiedad después de renovaciones por un precio más alto. Esto puede ser una inversión a más largo plazo, dependiendo de la extensión de las mejoras. La característica limitante de esta inversión es que requiere mucho tiempo y, a menudo, solo permite a los inversores adquirir una propiedad a la vez.

Grupos de inversión inmobiliaria

Los grupos de inversión en bienes raíces son como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad en alquiler, pero no quiere la molestia de ser un propietario, un grupo de inversión en bienes raíces puede ser la solución para usted.

Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversionistas los compren a través de la compañía, para así unirse al grupo. Un solo inversionista puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la compañía que opera el grupo de inversión administra todas las unidades, cuidando el mantenimiento, publicando unidades vacantes y entrevistando a los inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa toma un porcentaje de la renta mensual.

Existen varias versiones de grupos de inversión, pero en la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversor, y todas las unidades unen una parte del alquiler para protegerse contra vacantes ocasionales, lo que significa que recibirá lo suficiente para pagar la hipoteca, incluso si tu unidad esta vacia La calidad de un grupo de inversión depende completamente de la compañía que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de ingresar a la inversión inmobiliaria, pero los grupos son vulnerables a las mismas tarifas que atormentan a la industria de fondos mutuos. Una vez más, la investigación es la clave.

Real Estate Limited Partnerships

Una sociedad limitada de bienes raíces (RELP, por sus siglas en inglés) es similar a un grupo de inversión en bienes raíces: es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades, o algunas veces solo una propiedad, solo existe por un número finito de años. Un administrador de propiedades experimentado o una firma de desarrollo de bienes raíces se desempeña como socio general. Luego se busca a los inversionistas externos para que proporcionen financiamiento para el proyecto de bienes raíces, a cambio de una participación de propiedad como socios limitados. Pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de RELP. , pero la verdadera recompensa llega cuando las propiedades se venden, con suerte, con un beneficio considerable, y el RELP se disuelve terrenos en venta el futuro.

Los bienes raíces han existido desde que nuestros antepasados que vivían en las cuevas comenzaron a perseguir a extraños fuera de su espacio, por lo que no es sorprendente que Wall Street haya encontrado una manera de asegurarlos, convirtiendo los bienes raíces en un instrumento que cotiza en bolsa.

Se crea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversionistas para comprar, operar y vender propiedades que generan ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que cualquier otra acción. Para mantener su estado como REIT, esta entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una compañía regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, por lo que se comería los beneficios que podría distribuir a sus accionistas.

Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son apropiados para los inversores del mercado bursátil que desean ingresos regulares, aunque también ofrecen la oportunidad de apreciación. Los REIT permiten a los inversionistas ingresar a propiedades no residenciales, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REIT se especializan en estos), instalaciones de atención médica, hipotecas o edificios de oficinas. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria antes mencionados, los REIT también son altamente líquidos.

Fondos Mutuos de Bienes Raíces

Los fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en REIT y compañías operadoras de bienes raíces. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a bienes raíces con una cantidad de capital relativamente pequeña. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr al comprar acciones REIT individuales, junto con la posibilidad de menos. costos de transacción y comisiones

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja importante para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo sobre activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobreponderando tácticamente ciertos tipos de propiedad o regiones para maximizar el rendimiento.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

Los bienes raíces pueden mejorar el riesgo y el perfil de rendimiento de la cartera de un inversionista, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. Incluso teniendo en cuenta la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los bienes raíces comerciales del mercado privado obtuvieron un promedio de 8.4% durante los 10 años del 2000 al 2010. Basado en datos del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF). Y, por lo general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes más tradicionales de retorno de ingresos. Esta clase de activos normalmente se negocia con una prima de rendimiento a los bonos del Tesoro de EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.

Diversificación y Protección

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Las propiedades inmobiliarias tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las existencias bajan, las propiedades inmobiliarias a menudo aumentan. De hecho, en 14 de los 15 mercados bajistas anteriores, que se remontan a 1956, los precios de las propiedades inmobiliarias residenciales aumentaron, según datos de Robert Shiller, de la Universidad de Yale, co-creador del Índice de precios de viviendas de Case-Shiller. Por supuesto, hay excepciones: las propiedades inmobiliarias se hundieron junto con las acciones durante la Gran Recesión (aunque esto fue una anomalía, argumenta Schiller, lo que refleja el papel de las hipotecas de alto riesgo en el inicio de la crisis).

Esto significa que la adición de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un rendimiento por unidad de riesgo más alto. Cuanto más directa sea la inversión en bienes raíces, mejor será la cobertura: más indirectamente, los vehículos que cotizan en bolsa, como los REIT, obviamente reflejarán el desempeño general del mercado de valores (y algunos analistas piensan que los dos estarán cada vez más relacionados, ahora que REIT Las acciones están representadas en el S&P 500). Curiosamente, sin embargo, esto también ha cambiado últimamente. Según el estudio realizado por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT), la correlación entre los REIT enumerados y el amplio mercado de valores alcanzó un mínimo de 12 años en 2015, "sugiriendo que cualquier factor ocurre para impulsar la parte no REIT de la El mercado no se extenderá necesariamente para afectar el mercado REIT ", concluyó un artículo en el sitio web de la asociación.

Debido a que está respaldado por ladrillo y mortero, los bienes raíces también conllevan menos conflictos entre el agente principal y la medida en que el interés del inversionista depende de la integridad y competencia de los administradores y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión tienen cierta protección: Los REIT, por ejemplo, exigen que un porcentaje mínimo de ganancias se pague como dividendos.

Cobertura de la inflación

La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta el alquiler y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, pasando algo de la presión inflacionaria a los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.

El poder del apalancamiento

Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le brinda a un inversionista una herramienta que no está disponible para los inversionistas del mercado de valores: apalancamiento Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento de realizar la compra. orden - a menos que esté comprando en margen Y aún así, el porcentaje que puede pedir prestado es todavía mucho menor que con bienes raíces, gracias a ese método de financiamiento mágico, la hipoteca

La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y la equidad que posee pagando solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene en la propiedad, pero la controla en el momento en que se firman los documentos.

Esto es lo que anima a las aletas y propietarios de bienes raíces por igual. Pueden obtener una segunda hipoteca sobre sus hogares y hacer pagos iniciales en dos o tres propiedades. Ya sea que los renten para que los inquilinos paguen la hipoteca o esperen la oportunidad de vender para obtener una ganancia, controlan estos activos, a pesar de que solo han pagado una pequeña parte del valor total.