4 maneras sencillas de invertir en bienes raíces

Puntos clave

Los aspirantes a dueños de bienes inmobiliarios pueden adquirir una propiedad utilizando el apalancamiento, pagando una parte de su costo total por adelantado y después pagando el saldo con el tiempo.

Las 4 formas principales en que los inversionistas pueden conseguir dinero por medio de bienes inmobiliarios son: 1) convertirse en propietarios de propiedades de alquiler, 2) comercio de bienes inmobiliarios (asimismo conocido como flipping), 3) grupos de inversión en bienes inmobiliarios y cuatro) fideicomisos de inversión en bienes inmobiliarios (REIT) .

Aquí hay 4 formas en que los inversores pueden dar un buen empleo a las propiedades:

1. Conque deseas ser un propietario

Ideal para: personas con habilidades de bricolaje y renovación, que tienen la paciencia para administrar inquilinos.

Lo que se necesita para comenzar: Se precisa un capital substancial para financiar los costos iniciales de mantenimiento y cubrir los meses vacantes.

Pros: Las propiedades de alquiler pueden proporcionar ingresos regulares, mientras maximizan el capital libre a través del apalancamiento. Además, muchos gastos asociados son deducibles de impuestos, y cualquier pérdida puede compensar las ganancias en otras inversiones.

Contras: a menos que contrate a una compañía de administración de propiedades, las propiedades de alquiler tienden a estar plagadas de incesantes dolores de cabeza. En el peor caso, los inquilinos escandalosos pueden dañar la propiedad. Además de esto, en ciertos tiempos del mercado de alquiler, un dueño debe soportar vacantes o bien cobrar menos renta para cubrir los gastos hasta el momento en que las cosas cambien. Por otra parte, cuando la hipoteca ha sido pagada por completo, la mayoría de la renta se transforma en toda ganancia.

Por supuesto, los ingresos por alquiler no son el único objetivo del dueño. En una situación ideal, una propiedad se aprecia a lo largo del curso de la hipoteca, dejando al dueño con un activo más valioso de lo que empezó.

Conforme con los datos de la Oficina del Censo de los EE. UU., Los precios de venta de las viviendas nuevas (un indicador aproximado del valor de los bienes inmobiliarios) aumentaron constantemente de 1940 a dos mil seis, antes de caer a lo largo de la crisis financiera. Por suerte, los precios de venta han reanudado su ascenso, aun superando los niveles anteriores a la crisis.

Fuente: Encuesta de Construcción, Oficina del Censo de los USA.

dos. Conjuntos de inversión inmobiliaria

Ideal para: personas que desean tener propiedades inmobiliarias de alquiler sin las molestias de correrlas.

Lo que se precisa para comenzar: Un colchón de capital y acceso a financiamiento.

Pros: Este es un enfoque mucho más práctico de los bienes raíces que aún proporciona ingresos y consideración.

Contras: existe un riesgo de vacante con los conjuntos de inversión en bienes inmobiliarios, ya sea que se distribuya por todo el grupo o si es concreto del propietario. Además, los gastos generales de administración pueden comer en devoluciones.

Los conjuntos de inversión en bienes inmobiliarios son como pequeños fondos mutuos que invierten en propiedades de alquiler. En un grupo propio de inversión en bienes inmobiliarios, una compañía compra o bien edifica un conjunto de bloques de apartamentos o bien condominios, luego permite a los inversionistas adquirirlos a través de la compañía y de esta forma unirse al conjunto. Un solo inversionista puede poseer una o bien varias unidades de espacio habitable autónomo, mas la compañía que opera el conjunto de inversión administra de forma colectiva todas las unidades, maneja el mantenimiento, las vacantes publicitarias y entrevista a los inquilinos. A cambio de realizar estas labores de administración, la compañía toma un porcentaje de la renta mensual.

El contrato de arrendamiento de un conjunto de inversión terrenos en venta bienes inmobiliarios estándar está a nombre del inversor, y todas y cada una de las unidades unen parte del alquiler para resguardarse contra vacantes eventuales. Con este fin, recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Siempre que la tasa de vacantes para las unidades agrupadas no aumente demasiado, debería haber suficiente para cubrir los costos.

Si bien estos grupos son en teoría formas seguras de invertir en bienes inmobiliarios, son vulnerables a exactamente las mismas tarifas que torturan a la industria de fondos mutuos. Además de esto, estos grupos son a veces inversiones privadas en las que equipos de administración sin escrúpulos engañan a los inversores de su dinero. La diligente diligencia debida es, por lo tanto, crítica para conseguir las mejores oportunidades.

tres. Real Estate Trading (asimismo conocido como Flipping)

Ideal para: Personas con experiencia significativa en valoración y marketing inmobiliario.

Lo que se precisa para comenzar: Capital y la capacidad de hacer o inspeccionar las reparaciones conforme sea necesario.

Pros: El comercio de bienes raíces tiene un período de tiempo más corto durante el como el capital y el ahínco están amarrados en una propiedad. Pero en dependencia de las condiciones del mercado, puede haber rendimientos significativos, aun en plazos más cortos.

Contras: el comercio de bienes inmobiliarios requiere un conocimiento más profundo del mercado junto con la suerte. Los mercados calientes pueden enfriarse repentinamente, dejando a los operadores a corto plazo con pérdidas o dolores de cabeza en un largo plazo.

El comercio de bienes inmobiliarios es el lado salvaje de la inversión en bienes raíces. Del mismo modo que los comerciantes de día son un animal diferente de los inversores de adquiere y retención, los mercaderes de bienes inmobiliarios son distintos de los propietarios de compra y alquiler. Caso en cuestión: los mercaderes de bienes raíces de forma frecuente buscan vender de forma rentable las propiedades infravaloradas que adquieren, en solo 3 o cuatro meses.

Las aletas de propiedad pura de manera frecuente no invierten en prosperar propiedades. En consecuencia, la inversión ya debe tener el valor intrínseco preciso para obtener una ganancia sin alteración, o suprimirán la propiedad de la disputa.

Las aletas que no pueden descargar de forma rápida una propiedad pueden encontrarse en inconvenientes, porque en general no tienen suficiente dinero disponible para abonar la hipoteca de una propiedad en un largo plazo. Esto puede llevar a pérdidas continuas de bolas de nieve.

Hay otro género de flipper que gana dinero comprando propiedades a costes razonables y añadiendo valor al renovarlas. Esto puede ser una inversión a más largo plazo, donde los inversores solo pueden permitirse el lujo de adquirir una o 2 propiedades a la vez.

4. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Ideal para: Inversores que desean una exposición de cartera a bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.

Lo que se necesita para comenzar: Capital de inversión.

Pros: Los REIT son fundamentalmente acciones que pagan dividendos cuyas participaciones principales entienden propiedades inmobiliarias comerciales con alquileres a largo plazo que generan efectivo.

Contras: los REIT son esencialmente acciones, por lo que no se aplica el apalancamiento asociado con los inmuebles de alquiler tradicionales.

Un REIT se crea cuando una empresa (o bien fideicomiso) usa el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se compran y venden en las primordiales bolsas, como cualquier otra acción. Una empresa debe pagar el noventa por ciento de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para sostener su estado REIT. Al hacer esto, los REIT evitan abonar el impuesto sobre la renta de las empresas, al paso que una compañía regular pagaría impuestos sobre sus ganancias y luego debería decidir si distribuir o bien no sus ganancias tras impuestos como dividendos.

Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean un ingreso regular. En comparación con los modelos mencionados de inversión en bienes raíces, los REIT permiten a los inversores participar en inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que en general no son viables de adquirir directamente para los inversores individuales. Más esencial aún, los REIT son enormemente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, no precisará un agente de bienes inmobiliarios y una transferencia de título para ayudarlo a retirar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión en bienes inmobiliarios.

Por último, al mirar los REIT, los inversionistas deben distinguir entre los REIT de capital que son dueños de edificios y los REIT de hipotecas que proporcionan financiamiento para bienes raíces y también incursionar en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos ofrecen exposición a bienes inmobiliarios, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un REIT de capital es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes inmobiliarios, al paso que los REIT de hipotecas se centran en los ingresos de la financiación hipotecaria de bienes inmobiliarios.

La línea de fondo

Ya sea que los inversionistas de bienes raíces utilicen sus propiedades para generar ingresos de alquiler, o para aprovechar su tiempo hasta que brote la ocasión de venta perfecta, es posible desarrollar un programa de inversión sólido pagando una parte parcialmente pequeña del valor total de una propiedad de antemano. Mas como con cualquier inversión, hay beneficios y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado generalmente esté subiendo o bien bajando.